Những điểm nhà đầu tư cần chú ý trong Thông tư 183/2015/TT-BTC (dự án của Tỉnh)

Thông tư 183/2015/TT-BTC ngày 17/11/2015 của Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư XD - Chuyển giao (BT) quy định tại quyết định số 23/2015/QD-TTg ngày 26/6/2015 của Thủ tướng chính phủ

1. Quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư gồm 3 loai:

- Đất chưa GPMB thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đẵ được UBND tỉnh phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, Nhà nuocs thực hiện thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai
- Đất đã giải phóng mặt bằng thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt
- Đất của cơ sở nhà, đất thuộc sở hưu nhà nước tại vị trí cũ sử dụng để thanh toán dự án BT đầu tư xây dựng lại công trình mới.
Ở đây mình chỉ giới thiệu về loại thứ nhất: đất chưa GPMB

2. Giá trị của dự án BT

là toàn bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư (GPMB); chi phí xây dựng; chi phí QLDA; chi phí tư vấn (TVTK+TVGS...); lãi vay huy động vốn đầu tư; và các chi phí khác (không bao gồm dự phòng KL phát sinh và trượt giá)
Giá trị dự án BT là không thay đổi kể từ ngày CQ nhà nước có thẩm quyền xác định trừ khi có sự điều chỉnh về quy mô, thiết kế kỹ thuật, khoản lãi vay trong phương án tài chính.

3. Xác định quỹ đất để thanh toán:

Giá trị quỹ đất thanh toán là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê. Việc xác định giá trị quỹ đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

4. Trình tự, thủ tục thanh toán

a. Trường hợp thời điểm giao đất để thanh toán trước khi phê duyệt quyết toán vốn dự án BT (thông thường các dự án đều rơi vào trường hợp này)
- Khi có quyết định giao đất thì các bên ký kết lại PLHD BT ghi nhận giá trị dự án BT đã điều chỉnh do chấm dứt lãi vay huy động vốn đầu tư. Tiền lãi vay kể từ thời điểm vay vốn đến thời điểm giao đất là do nhà nước chịu còn sau thời điểm giao đất là do nhà đầu tư chịu.
Sau khi ký PLHD thì việc thanh toán xác định như sau:
+ Nếu giá trị quỹ đất lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp lại số tiền chênh lệch vào ngân sách nhà nước. (ở đây mới so sánh chênh lệch giữa PLHD điều chỉnh so với giá trị quỹ đất thôi chứ không phải tổng giá trị dự án)
Khi dự án hoàn thành và phê duyệt quyết toán vốn đầu tư thì các bên xác định chênh lệch tổng giá trị quỹ đất (nếu có điều chỉnh) và tổng giá trị dự án BT. Sau đó, nếu giá trị quỹ đất lớn hơn thì NDT nộp tiếp tiền vào ngân sách. Nếu giá trị quỹ đất nhỏ hơn thì nhà nước thanh toán bằng tiền cho NDT, nếu không bố trị được vốn thì thỏa thuận thanh toán quỹ đất khác.
+ Nếu giá trị quỹ đất nhỏ hơn giá trị điều chỉnh PLHD thì số tiền chênh lệch được thanh toán bù trừ cho NDT khi dự án BT quyết toán vốn. Sau khi quyết toán vốn thì hình thức thanh toán tương tự như mục trên.

5. Hồ sơ và thủ tục thanh toán

Hồ sơ được lập theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng.
Thủ tục thanh toán:
UBND tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho nhà đầu tư.
UBND tỉnh gửi đề nghị thanh toán đến Sở tài chính.
Trong thời gian 7 ngày làm việc kể từ nhận được đề nghị thanh toán thì Sở tài chính thông báo cho Kho bạc nhà nước tỉnh để thực hiện thanh toán bằng tiền cho Nhà đầu tư hoặc nộp ngân sách từ nhà đầu tư.
Riêng trường hợp NDT thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước về thu tiền sử dụng đât, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì Sở tài chính thông báo số chênh lệch cho Chi cục thuế để ban hanh thông báo nộp tiền cho NDT theo quy định.

6. Xác định diện tích quỹ đất thanh toán tương ứng với nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành

Diện tích quỹ đất thanh toán tương ứng với phần nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành làm căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Nhà đầu tư.
Định kỳ các bên tiến hành xác nhận khối lượng và giá trị dự án BT hoàn thành (nghiệm thu), thời gian nghiệm thu được quy định tại hợp đồng BT.

Quy định về lập hồ sơ đề xuất đối với dự án PPP do UBND tỉnh phê duyệt

Để lập hồ sơ đề xuất cho dự án theo hình thức BT, thì nhà đầu tư cần căn cứ vào các điểm sau:
Thông tư 02/2016/TT-BKHDT ngày 01/2/2016: Hướng dẫn lựa chọn sơ bộ dự án, lập, thẩm định, phê duyệt đề xuất dự án và báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP)

Định nghĩa các khái niệm:
- Đơn vị chuẩn bị dự án: Là đơn vị được Bộ, cơ quan ngang bộ, UBND cấp tỉnh giao nhiệm vụ lập đề xuất dự án, lập báo cáo nghiên cứu khả thi và thực hiện các nhiệm vụ khác có liên quan.
- Đề xuất dự án là báo cáo được lập theo quy định tại khoản 11 điều 3 nghị định 15/2015/ND-CP. Là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu sơ bộ về sự cấn thiết, tính khả thi và hiệu quả của dự án.

Nội dung lập, thẩm định và phê duyệt đề xuất dự án đầu tư được quy định tại điều 5 Thông tư 02/2016/TT-BKHDT ngày 01/2/2016, bao gồm:
Quy trình chi tiết
- Lập đề xuất dự án
- Thẩm định
- Đề xuất, phê duyệt chủ trương sử dụng vốn của NN tham gia dự án (nếu có)
- Thỏa thuận về các nội dung liên quan đến việc giao nhà đầu tư lập báo cáo nghiên cứu khả thi
- Công bố đề xuất dự án.

Lập đề xuất dự án:
- Căn cứ điều 16 nghị định 15/2015 và trên cơ sở phụ lục I của Thông tư 02/2016/TT-BKHDT ngày 01/2/2016, gồm các nội dung chính:

A. Thông tin cơ bản của dự án:
B. Căn cứ lập đề xuất dự án
C. Nôi dung đề xuất dự án
I. Sự cần thiết đầu tư dự án
1. Bối cảnh chung
2. Hiện trạng của dự án
3. Các dự án có liên quan
4. Mục tiêu của dự án
5. Lợi thế của việc đầu tư theo hình thức PPP
II. Thuyết minh về kỹ thuật của dự án
1. Quy mô, công suất của dự án
2. Địa điểm thực hiện dự án
3. Phương án bồi tường, giải phóng mặt bằng, tái định cự
4. Yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng công trình dự án, sản phẩm hoặc dịch vụ cung cấp
5. Thiết kế sơ bộ
6. Tổng vốn đầu tư của dự án (xem chương II ND15/2015)
III. Tác độ về môi trường, xã hội, quốc phòng, an ninh
IV. Dự báo nhu cầu
V. Phân tính sơ bộ hiểu quả kinh tế - xã hội của dự án
1. Xác định các yếu tố chi phí và lợi ích về mặt kinh tế - xã hội
2. Sơ bộ phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án thông qua tỷ suất lợi ích và chi phí về kinh tế
3. Kết luận sơ bộ về hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án
VI. Phân tính tài chính dự án
1. Các thông số đầu vào sử dụng trong mô hình tài chính
2. Các chỉ tiêu tài chính xem xét tính khả thi của dự án
3. Kế luận sơ bộ về tính khả thi tài chính của dự án
VII. Loại hợp đồng dự án
VIII. Phân tích rủi ro trong quá trình thực hiện dự án
Ĩ. Các hỗ trợ của nhà nước
1. Vốn đầu tư của Nhà nước tham gia thực hiện dự án (nếu có)
2. Ưu đải, bảo đảm đầu tư
X. Kế hoạch thực hiện dự án
XI. Quản lý thực hiện dự án
1. yêu cầu về phương thức tổ chức quản lý và kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ
2. Quản lý thực hiện dự án
D. Kết luận và kiến nghị